Das Wichtigste in Kürze
Gültig seit: 11. Oktober 2025 für zwei Jahre
Rechtliche Einordnung: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB
Durchschnittliche Vergleichsmiete: 8,57 €/m² nettokalt
Kappungsgrenze in Oldenburg: 15 Prozent in drei Jahren
Mietpreisbremse bei Neuvermietung: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
Geltungsbereich: Wohnungen im Stadtgebiet von 20 bis 200 m²
Mit dem Mietspiegel für Oldenburg prüfen Sie, ob Ihre Nettokaltmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt, wobei seit dem 11. Oktober 2025 der Mietspiegel 2025 gilt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Wohnung einordnen und was bei Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Verkauf gilt.
Welcher Mietspiegel gilt in Oldenburg?
In Oldenburg gilt der qualifizierte Mietspiegel 2025 der Stadt Oldenburg (Oldb), der seit dem 11. Oktober 2025 für zwei Jahre anzuwenden ist. Anerkannt haben ihn die Vertreter der Mieter und Vermieter sowie der Rat der Stadt.
Qualifiziert heißt nach § 558d BGB, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von diesen Stellen anerkannt wurde. Broschüre und Dokumentation laden Sie als PDF im Serviceportal der Stadt Oldenburg herunter.
Einen eigenen Mietspiegel für Oldenburg 2026 gibt es nicht, weil die Fassung von 2025 weiter gilt und die von 2023 fortschreibt. Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete einschätzen möchten, also die Miete, die für vergleichbare Wohnungen üblich ist, dient Ihnen ein qualifizierter Mietspiegel in Oldenburg als Grundlage.
Mietspiegel 2025 und 2026
Seit dem 11. Oktober 2025 gilt der Mietspiegel 2025, und zwar auch 2026. Er löste den Mietspiegel 2023 ab, den ersten qualifizierten Mietspiegel der Stadt. Für die Fortschreibung wurde eine Stichprobe von Mietern und Vermietern zum Stichtag 1. Januar 2025 befragt.
Die durchschnittliche Vergleichsmiete stieg dadurch von 7,87 Euro auf 8,57 Euro je Quadratmeter, also um 8,9 Prozent. Neu berechnet wurde dabei nur die Basismiettabelle, während die Zu- und Abschläge unverändert aus 2023 übernommen wurden.
Verlangen oder prüfen Sie heute eine Mieterhöhung, zählen also die neuen Werte. Ob der Mietspiegel 2025 auf Ihre Wohnung passt, hängt allerdings von einigen Voraussetzungen ab.
Für welche Wohnungen gilt er?
Der Mietspiegel gilt für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien Wohnungsmarkt der Stadt, die zwischen 20 und 200 Quadratmeter groß und bis einschließlich 2022 gebaut sind. Außerdem muss der Vermieter die Heizung stellen.
Dazu zählen auch vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser, für die der Mietspiegel zeigt, welche Miete ortsüblich erzielbar ist. Das hilft Ihnen, wenn Sie ein vermietetes Haus in Oldenburg verkaufen möchten.
Nicht oder nur mittelbar gilt er für:
Sozialwohnungen und anderer preisgebundener Wohnraum
Studierenden- und Jugendwohnheime
vorübergehend vermieteter Wohnraum
möblierte Wohnungen und Einzelzimmer, die er nur mittelbar erfasst
Da alle Werte Nettokaltmieten ohne Betriebskosten sind, bereinigen Sie eine Inklusivmiete vorher um diese Kosten. Den Ausgangswert liefert dann die Wohnfläche.
Basismiete nach Wohnfläche
Der erste Rechenschritt führt in Tabelle 1 des Mietspiegels, in der die Basis-Nettokaltmiete allein von der Wohnfläche abhängt. Kleine Wohnungen haben je Quadratmeter den höchsten Wert, der bis etwa 85 bis 97 m² sinkt und danach leicht ansteigt.
Bevor Sie den Wert ablesen, runden Sie Ihre Wohnfläche kaufmännisch auf volle Quadratmeter, weil die vollständige Tabelle jeden Quadratmeter von 20 bis 200 m² einzeln führt.
Das Baujahr hat dabei keine eigene Tabelle, sondern wirkt erst als prozentualer Zu- oder Abschlag, ebenso wie Lage und Ausstattung Ihrer Wohnung. Diese Merkmale entscheiden darüber, wie weit die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung von der Basismiete abweicht.
Welche Zu- und Abschläge gelten?
Fünf Merkmalgruppen verändern die Basismiete in Prozent: Baujahr, Wohnlage, Sanitärausstattung, Ausstattung der Wohnung und Modernisierungen ab 2010. Die sieben Wohnlagen von A bis G sind je Straße im Wohnlageverzeichnis der Broschüre festgelegt.
Einen Lärmabschlag kennt Oldenburg nicht, weil die Auswertung dafür keinen signifikanten Einfluss zeigte. Ebenso wenig zählt die Ausstattung, die der Mieter selbst eingebaut hat. Eine Modernisierung ändert das Baujahr nicht, während erneuerte Sanitär- oder Elektroinstallationen ab 2010 einen eigenen Zuschlag bringen.
Diese Nachweise sollten Sie bereithalten:
Baujahr des Gebäudes oder Jahr eines späteren Ausbaus
Straße und Hausnummer für die Wohnlage
Datum erneuerter Sanitär- oder Elektroinstallationen
Mit diesen Angaben lässt sich Ihre Wohnung Schritt für Schritt durchrechnen.
Vergleichsmiete selbst berechnen
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung vereinbart wurde.
Das Beispiel aus dem Mietspiegel 2025 rechnet mit einer Wohnung von 65 m², Baujahr 1974 (minus 10 Prozent), in Wohnlage A (plus 7 Prozent) mit Einbauküche (plus 5 Prozent) und 2015 erneuerter Elektroinstallation (plus 5 Prozent).
So rechnet das Beispiel:
Schritt | Wert |
|---|---|
Basismiete laut Tabelle | 8,33 Euro je m² |
Zu- und Abschläge, Saldo plus 7 Prozent | 0,58 Euro je m² |
Vergleichsmiete je m² | 8,91 Euro |
Vergleichsmiete für 65 m² | 579,15 Euro im Monat |
Spanne minus 15 bis plus 14 Prozent | 492,28 bis 660,23 Euro |
Um den errechneten Durchschnitt liegt eine Spanne von minus 15 bis plus 14 Prozent, in der sich zwei Drittel aller Mieten befinden. Für den oberen Bereich braucht Ihre Wohnung Merkmale, die der Mietspiegel nicht abbildet oder die deutlich vom üblichen Standard abweichen.
Ihre eigene Wohnung rechnen Sie im Online-Rechner Mietspiegel Oldenburg 2025 mit Adresse und Baujahr durch. Auf dieses Ergebnis stützt sich auch eine Mieterhöhung.
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen Vermieter die Miete anheben. Den Wortlaut zu Sperrfrist und Kappungsgrenze zeigt § 558 BGB bei Gesetze im Internet.
Diese Regeln sollten Sie kennen:
Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert und die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr her.
Die Erhöhung wird in Textform erklärt und begründet (§ 558a BGB).
Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen in drei Jahren auf 15 Prozent und gilt in Oldenburg bis zum 31. Dezember 2029.
Für den qualifizierten Mietspiegel gilt die Vermutung, dass er die Vergleichsmiete wiedergibt.
Seine Angaben gehören auch bei einem anderen Begründungsmittel ins Schreiben.
Diese Grenzen betreffen laufende Mietverträge, während bei einer Neuvermietung eine eigene Obergrenze greift.
Gilt die Mietpreisbremse in Oldenburg?
Ja, in Oldenburg gilt die Mietpreisbremse, sodass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Laufzeit und Kommunen der Mieterschutzverordnung nennt das Niedersächsische Wirtschaftsministerium.
Die Änderung vom 3. Dezember 2025 verlängert die Regel bis zum 31. Dezember 2029, womit die Angabe „bis 31. Dezember 2025“ in der Broschüre überholt ist.
Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, umfassend modernisierte Wohnungen und Fälle mit höherer Vormiete.
Angebotsmieten aus Portalen sind keine Vergleichsmiete und begründen keine Mieterhöhung. Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wie die Miete zum Mietspiegel steht, zählt auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Vermietete Wohnung verkaufen
Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an, die den Preis über den Ertrag kalkulieren. Der Ertragswert ist der Wert, der sich aus den dauerhaft erzielbaren Mieteinnahmen ergibt.
Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, drückt das den Preis. Käufer prüfen deshalb, wie viel Spielraum Mietspiegel und Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung lassen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, sodass er die Wohnung nicht ohne Weiteres selbst bezieht.
„Prüfen Sie vor dem Verkauf, wie weit die Miete Ihrer Wohnung von der Vergleichsmiete im Oldenburger Mietspiegel entfernt ist. Käufer rechnen das nach, deshalb sollten Mietvertrag, letzte Mieterhöhungen und Modernisierungsbelege vollständig vorliegen“, erklärt Fabian Zastrau, Gründer und Inhaber von Zastrau Immobilien.
Mit einer kostenlosen Immobilienbewertung in Oldenburg sehen Sie, welche Marktwertspanne realistisch ist. Wenn Sie Ihre Immobilie in Oldenburg verkaufen möchten, begleiten wir Sie bis zum Notartermin. Fragen zur Miete selbst klären Mieter und Vermieter bei eigenen Anlaufstellen.
Wer berät zum Mietspiegel?
Die Stadt gibt dazu allgemeine Auskünfte und Hinweise, übernimmt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall. Dort bestellen Sie auch die gedruckte Broschüre für 24 Euro und die Dokumentation für 21 Euro.
Persönlich beraten werden Sie als Mitglied hier:
Mieter vereinbaren beim Mieterverein Oldenburg und Umgebung einen Termin, etwa zu einer Mieterhöhung.
Vermieter wenden sich an Haus & Grund Oldenburg.
Eigentümer berät zudem der Verband Wohneigentum, Kreisgruppe Oldenburg-Ammerland.
Geht es um Wert und Verkauf einer vermieteten Immobilie, sind wir als Immobilienmakler in Oldenburg Ihr Ansprechpartner. Prüfen Sie als Nächstes mit dem Online-Rechner der Stadt, wo Ihre Miete innerhalb der Spanne liegt.
Fazit
Eigentümer brauchen den Mietspiegel 2025 bei einer Mieterhöhung und vor einem Verkauf. Ordnen Sie Ihre Wohnung zuerst mit Wohnfläche, Baujahr und Wohnlage ein und vergleichen Sie das mit Ihrer heutigen Miete.
Liegt sie deutlich darunter, kennen Sie den Spielraum bis zur Kappungsgrenze, bevor Sie über einen Verkauf entscheiden.
Häufige Fragen
GESCHRIEBEN VON
Fabian Zastrau
Gründer & Inhaber von Zastrau Immobilien